Cuando en un inmueble registrado en Colombia algunos de sus propietarios han fallecido, para actualizar el Certificado de Libertad y Tradición no basta con solicitarlo directamente. Es necesario primero actualizar la titularidad del inmueble mediante un proceso legal llamado saneamiento de la titularidad.

Cuando uno o varios propietarios de un inmueble fallecen, es común que surjan dudas sobre cómo actualizar los documentos del bien, en especial el Certificado de Libertad y Tradición. Muchas personas creen que este certificado se puede “modificar”, pero lo cierto es que el cambio debe hacerse a través de un proceso legal que actualiza la titularidad del inmueble ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Aquí te explicamos de manera sencilla y paso a paso lo que debes hacer si te encuentras en esta situación.

✅ ¿Por qué es importante actualizar la propiedad del inmueble?

Mientras el inmueble siga registrado a nombre de personas fallecidas, no se podrá vender, hipotecar, dividir ni tramitar legalmente ningún derecho sobre él. Además, los herederos no tendrán plena seguridad jurídica sobre el bien. Por eso es fundamental hacer un proceso de sucesión y registrar el cambio de propietarios ante la entidad correspondiente.

✅ Pasos para actualizar la titularidad del inmueble

1. Reunir los certificados de defunción de los propietarios fallecidos

Este es el primer documento que necesitas para iniciar el trámite. Lo puedes solicitar en la Registraduría o la Notaría donde fue registrado el fallecimiento.

2. Verificar si hubo testamento o no

• Si hubo testamento, se debe respetar lo dispuesto en él. El abogado que te asesore debe revisar el contenido del testamento.

• Si no hubo testamento, se hace una sucesión intestada, es decir, según las reglas del Código Civil, heredarán el cónyuge sobreviviente, los hijos, o los parientes más cercanos.

3. Hacer la sucesión (puede ser notarial o judicial)

• Si todos los herederos están de acuerdo, no hay menores de edad ni personas con discapacidad, puedes hacer el trámite en una notaría, con la ayuda de un abogado.

• Si hay desacuerdos entre los herederos, menores de edad o personas con capacidad jurídica limitada, entonces el trámite debe hacerse ante un juez, a través de una demanda de sucesión que presentará un abogado.

4. Obtener la Escritura Pública de Adjudicación

Este es el documento final de la sucesión. En él se declara oficialmente quiénes son los nuevos propietarios del inmueble y en qué proporciones. La escritura debe ser firmada por todos los herederos y autenticada ante notaría (o emitida por el juez si fue judicial).

5. Registrar la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos

Con la escritura de adjudicación lista, debes llevarla a la Oficina de Registro para que actualicen el folio de matrícula inmobiliaria. Este paso es el que, en efecto, cambia el nombre de los propietarios en el Certificado de Libertad y Tradición.

6. Solicitar el nuevo Certificado de Libertad y Tradición

Una vez registrado el cambio, puedes pedir un nuevo certificado y ahora sí aparecerán los herederos como propietarios legales del inmueble.

🗣️ ¿Qué decir o pedir en cada entidad?

• En la Notaría:

  “Buenos días, vengo a solicitar la apertura de una sucesión notarial de unos copropietarios fallecidos de un inmueble. Ya tenemos los certificados de defunción y queremos saber los requisitos para iniciar el trámite de adjudicación de herencia.”

• En la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos:

  “Buenos días. Vengo a registrar una escritura pública de adjudicación de herencia, para actualizar la titularidad del inmueble que aún aparece a nombre de dos copropietarios fallecidos. ¿Cuáles son los costos y tiempos aproximados del registro?”

• Si es por vía judicial:

  Deberás acudir a un abogado, quien se encargará de presentar la demanda de sucesión ante el juzgado civil correspondiente. El proceso lo lidera el abogado, pero deberás aportar todos los documentos requeridos.

📌 Documentos que normalmente se necesitan:

• Certificados de defunción de los propietarios fallecidos

• Copias del Registro Civil de nacimiento o matrimonio de los herederos

• Certificado de libertad y tradición del inmueble

• Copia de la escritura del inmueble

• Cédulas de ciudadanía de todos los herederos

• Si hay testamento, copia del mismo

⚖️ Recomendación final:

Aunque puede parecer un proceso complejo, con el acompañamiento adecuado es un trámite que se puede realizar con éxito. Mi consejo profesional es que busques la asesoría de un abogado de confianza, especialmente si hay dudas sobre quiénes son los herederos, si existen varios inmuebles, o si hubo deudas del fallecido.

Recuerda: el Certificado de Libertad y Tradición no se puede actualizar por sí solo. Solo se actualiza cuando el folio de matrícula cambia por medio de una sucesión debidamente registrada.

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